פסק-דין בתיק ת"א 38769-06

1.         לפני תביעה כספית אשר ביסודה ניצבת התקשרות להקמת בנין ברחוב המבשר בשכונת התקוה בתל-אביב.

2.         התשתית העובדתית והמשפטית בתיק זה איננה קצרה או פשוטה. מעטות הסוגיות אשר אינן שנויות במחלוקת (עזה) בין הצדדים או מי מהם. היקפו של ההליך שנוהל, היה ניכר.

3.         למרבה הצער לא אוכל לומר שהדרך בה הובאו הדברים על ידי התובעים בפני בית המשפט, מתחילת ההליך ועד סיומו, סייעה להבהרת הנתונים או להצבת המחלוקות באופן שיהא בו כדי לפשט ולייעל את הדיון.

4.         מכל מקום, מטבעם של דברים, לא ניתן יהיה להידרש לכל תג ותו במחלוקת זו. פסק הדין יעסוק בעיקרים הדרושים לצורך הכרעה.

5.         בפתח הדברים יובאו מספר הערות ואבני דרך בכל הנוגע לתשתית העובדתית. לאחר מכן תובא התייחסות קצרה לטעוני הצדדים בכתבי הטענות ומספר הערות בסוגיות דיוניות. לאחר האמור, נפנה לדיון לגופו.

הערות ואבני דרך בנוגע לתשתית עובדתית רלוונטית

6.         בשנות ה-90 של המאה הקודמת (בשנים 1993- 1995 בפרט) רכשו וירשו הנתבע 2 (להלן גם " מצגר") והנתבע 3 (להלן גם " פרץ"), זכויות במגרש ששטחו הרשום 170 מ"ר ברחוב המבשר 45 בשכונת התקווה בתל אביב. מטרתם המוצהרת היתה רכישה לצורך בנייה למטרות השקעה.

7.         בעלי זכויות נוספים במגרש הנ"ל אשר ברחוב המבשר 45 היו מר יורם עמר (להלן: " עמר") וכן אביו של פרץ (מר דוד פרץ).

8.         מצגר ופרץ פעלו במישרין ובעקיפין וביחד עם שותפים, גם לרכישת מגרשים אחרים באזור שכונת התקווה לבנייה לצרכי השקעה (ברחוב נדב וברחוב עבאס), מתוך הערכה כי מחירי הנדל"ן באזור צפויים לעלות.

9.         ככל הנראה עוד בשנת 1994 או 1995 הוצא היתר בנייה ובוצעו פעולות לקראת בנייה אפשרית בכל הנוגע למגרש ברחוב המבשר 45 (עמוד ראשון לנספח ה' לתצהיר פרץ), אך לא בוצעה בנייה בפועל.

10.       בהמשך עלה רעיון להקים בניין על מגרשים 45 ו- 47 יחד. בנייה מסוג זה יכולה היתה לאפשר זכויות בנייה מוגדלות.

11.       בהסכם מיום 13.4.1995 רכש מצגר במסגרת הליכי כינוס נכסים בהוצאה לפועל (מאת כונס הנכסים עו"ד אבי נימצוביץ) את הזכויות במגרש הסמוך אשר ברחוב המבשר 47, ששטחו 182 מ"ר (נספח ג' לתצהיר מצגר ונספח ג' לתצהיר פרץ). בעת רכישת הזכויות ברחוב המבשר 47, היה על המגרש האמור מבנה ישן. הזכויות במגרש ברחוב המבשר 47 יוצגו על ידי 182/4513 מהזכויות בחלקה 68 בגוש 6135.

12.       חודשים ספורים לאחר שרכש את הזכויות במגרש ברחוב המבשר 47, מכר מצגר חלק מהזכויות במגרש זה לשניים אחרים: גב' ג'מילה כהן, אשר לאחר פטירתה בא בנעליה בנה - מר עזרא כהן (להלן: " כהן"), ומר אדוארד משולם (" משולם") (נספח ד' לתצהיר פרץ). חלק מהזכויות נותרו בידי מצגר.

13.       בהסכם מיום 4.2.1997 (נספח א'1 לתצהיר התובע) רכשו ממצגר גם התובעים, שהם אח ואחות, זכויות במגרש ברחוב המבשר 47 (להלן גם " הסכם המכר"). לפי הסכם המכר, מצגר היה בעת המכירה בעל זכויות של 65/4513 בנכס ברחוב המבשר 47, והוא מכר לתובעים 40/4513, כך שנותרו בידיו 25/4513.

14.       עם רכישת חלק מהזכויות על ידי התובעים, הושלם למעשה שלב רכישת ומכירת הזכויות במגרשים עליהם תוכננה הבנייה.

בשלב זה, בעלי הזכויות היו כדלקמן:

במגרש ברחוב המבשר 45 (כנזכר) - מצגר, פרץ ואביו, ועמר.

במגרש ברחוב המבשר 47 - מצגר, כהן, משולם, והתובעים.

15.       לכל השותפים האמורים היו, יחדיו, 352/4513 חלקים מהנכס. התובעים רכשו, כנזכר, 40/4513. חלקם של התובעים בזכויות במקרקעין, ביחס לחלקם של השותפים, הוא 11.36% (40 חלקי 352).